אופיר בלטמן,
עורך דין ונוטריון
קרנות מימון חוץ בנקאיות
הדרך להיות יזם נדל"ן גדול בהשקעה קטנה
"לו רק היו לי כמה שקלים..."
כמה פעמים אמרתם לעצמכם שהדבר היחיד שמפריד ביניכם ובין הגשמת חלומכם להיות יזמי נדל"ן גדולים, הוא מעט הון ראשוני?
עכשיו, כשקיימים בשוק מגוון פתרונות מימון חוץ בנקאיים, אתם קרובים מתמיד ליזום פרויקט נדל"ן גדול בהשקעה קטנה. עתה, יכולותיך המקצועיות והאישיות הן שיכתיבו את עיקר הדרך להצלחה ולסיום הפרויקט, ואמצעיך הכספיים יהפכו משניים.
אז מה עושים? קוראים ופועלים.
רקע כללי
עד לפני מספר שנים יזם נדל"ן שביקש לבצע פרויקט נאלץ לפעול תחת סביבה מימונית דלה הכוללת מספר מוגבל של אפיקי פעולה:
-
מימון מלא של הפרויקט ממקורות עצמאיים. אך לא כל יזם בעל אמצעים מספקים.
-
נטילת מימון בנקאי. מתווה זה מחייב את היזם להעמיד הון עצמי בגובה עשרות אחוזים מסכום המימון. בנוסף, היזם נדרש לעמוד בשורה ארוכה דרישות, אשר לא פעם אין בידו לקיימן.
-
נטילת מימון חוץ בנקאי. לא פעם אותם מלווים הינם גורמים מפוקפקים שהעמידו מימון בריבית נשך.
-
גיוס אג"ח. הליך יקר שאינו מתאים לכל אחד ודורש מורכבות מיוחדות לשם עמידה בדרישות הדין השונות ובהן הוראות חוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968.
לאורך שנים עמדו בפני יזמי הנדל"ן ככלל, וההתחדשות העירונית והתמ"א בפרט, רק אפיקי הפעולה הנ"ל. זאת, מתוך תפיסה שבסופו של יום השוק יפלוט מתוכו יזמים חסרי ניסיון או יכולת, ויוותרו רק "השחקנים המובילים" בתחום.
אלא, שבמבחן המעשה התגלתה התפיסה כמוטעית. בפועל, יזמים עתירי ניסיון שרצו לקדם פרויקטים גדולים לא יכלו לעשות כן בשל היעדר הון עצמי, בשל היעדר תזרים מזומנים או בשל אי עמידה בדרישות הבנק. כך נמנע קידומם של פרויקטים רבים "שהשחקנים המובילים" ביקשו לקדם.
כך גם, נמנעה כניסת יזמים חדשים לשוק, אשר יכלו לקדם פרויקטים קטנים עליהם ויתרו היזמים הגדולים מלכתחילה.
אי אז, לא רק שנפגעה התחרות בשוק והוא נותר עם מספר מצומצם של יזמים, אלא שגם פרויקטים בעלי פוטנציאל כלכלי לא קודמו, השוק קפא על שמריו, היצע הדירות עמד בחסר למול הביקושים ומחירי הדירות המשיכו להאמיר.
הקמת הקרנות לאור כשל שוק ו"וואקום" מימוני
אם לא די היה בכשלים האמורים לעיל, נתקלו לא פעם היזמים גם בחסמים רגולציוניים וולונטריים החלים על תחום הבנקאות, בדמות מיצוי מכסות של הבנקים בהעמדת אשראי ליזם או לתחום מסוימים, שבגינם לא הועמד להם מימון.
את כשלי השוק והוואקום שנוצר באי העמדת מימון בנקאי מספק, זיהו קרנות המימון החוץ בנקאי, ומאז קמו להן עשרות קרנות מימון שמציעות אפיקי מימון מגוונים (המוכרות בהן הן קרן יסודות, קרן וולת'סטון, קרן סיגמא סיטי, קרן מכלול ועוד).
עם הקמתן, קרנות המימון ביקשו לאפשר גמישות רבה יותר בהעמדת המימון ליזמים ובהוצאתם לפועל של פרויקטים נוספים (לצד זאת, ובאופן עקיף הקמתן הקרנות פתחה אפיק השעה לאנשים פרטיים להשקיע בקרנות. זאת באופן שהקרן תנהל את השקעתם, תעמיד הלוואות ליזמים, ועם פירעון ההלוואות יזכו המשקיעים לתשואה בגין השקעתם העולה עשרות מונים על זו הצפויה מהשקעה בפק"מ או תכנית חסכון, אך עם סיכון גבוה יותר).
ככלל, לקרנות המימון מכנה משותף והוא הגברת הגמישות והקטנת שיעור ההון העצמי שיעמיד היזם לקידום הפרויקט. מנגד, הקרנות נבדלות זו מזו במדיניות ההשקעה ושלבי אישור הפרויקטים, עלות המימון ויכולת העמדת בטוחות מסוימות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות),התשל"ה-1974 ועוד.
כך לדוגמה, קרן מסוימת מעמידה מימון לפני שניתן היתר בנייה לפרויקט, אך מעמידה בטוחות שיאפשרו לגבות מרוכשי דירה את התמורה בגין הדירות רק בשלבים ובהתאם לקצב הבנייה בפועל. לעומתה, קרן מתחרה מעמידה מימון רק לאחר קבלת היתר בנייה סופי (כשהיזם נדרש לממן ממקורותיו את העלויות עד אותו מועד), אך יודעות להעמיד לרוכשי הדירות ערבויות בדמות פוליסות ביטוח של חברות ביטוח, ובכך לאפשר ליזם תזרים מזומנים טוב יותר באמצעות גביית מלוא התמורה מרוכשי דירות, ללא תלות בקצב התקדמות הבנייה.
לעיתים נעשים שיתופי פעולה בין מספר קרנות לצורך גיבוש מתווה מימון ייחודי.
היתרונות שבנטילת מימון חוץ בנקאי מקרנות
קרנות המימון פועלות תוך גמישות רבה ביחס לבנקים, עד כי בחלק מהמקרים היזם לא נדרש להעמיד הון עצמי ו/או ערבות אישית.
אין להפריז בחשיבות גמישות ההשקעה והפחתת שיעור ההון העצמי אותו נדרש היזם להעמיד. העמדת הון עצמי מופחת או העמדת הון עצמי כלל, מאפשרת ליזם להשקיע בפרויקטים נוספים את הסכום שהתפנה בידיו בשל ההפחתה
יובהר, כי כי עלות המימון הישירה ליזם בנטילת הלוואה מקרנות יקרה יותר בהשוואה לבנקים (ויכולה לעמוד על ריבית שנתית של כ-12% - 18%, ואף להגיע כדי מחצית מרווחי הפרויקט). עם זאת, לא פעם חרף הריבית הגבוה מדובר בהשקעה כלכלית עדיפה על פני האלטרנטיבה, הן בבחינה לטווח קצר והן בבחינה לטווח ארוך.
בטווח הקצר, בהיעדר מימון בנקאי קבלת מימון מקרן מאפשרת את הוצאתו לפועל של הפרויקט, על פני זניחתו.
בטווח הארוך, מימון מקרן עשוי להשתלם, שכן בזכות הקטנת ההון העצמי ביחס למימון מבנק, יכול היזם להקצות את ההון העצמי שחסך לטובת קידום פרויקטים נוספים ובניית מוניטין. יתרונות אלו עשויים להניב תועלת העולה עשרות מונים על פערי הריבית בין הבנק והקרן. יוער, כי חלק מהקרנות אף מעמידות ליזם מימון להמשך פיתוח עסקי של החברה.
לנטילת הלוואה מקרן קיים לא פעם יתרון נוסף על פני נטילת הלוואה מבנק, וזאת במקרה בו כשל הפרויקט. במצב כאמור, בד"כ הקרן תפעל לסיום הפרויקט ככל הניתן בשיתוף עם היזם, בעוד שהבנק יפעל למינוי כונס נכסים ולמימוש בטוחות וערבויות אישיות של היזם.
חסרונות והיעדר פיקוח מספק על פעילות הקרנות
חסרון מהותי בהתקשרות מול חלק מקרנות המימון הקיימות בשוק הוא שקיים חשש, כי בהגיע העת להעמיד את המימון לו הן התחייבו, הן לא תצלחנה לעשות כן. אי אז, יזם שהסתמך על מצגי אותה קרן יתקשה בקידום הפרויקט ויהיה חשוף לתביעות מצד דיירים ורוכשים ולפגיעה קשה במוניטין.
יש להיזהר גם מ"נדיבות" של קרנות אשר במסגרת המימון מציעות היקף מימון גדול מזה שהיזם נדרש לו ומציעות לו "עסקת חבילה" על פרויקטים נוספים, על מנת לכבול אותו אליה. זיכרו, שעלות המימון יקרה ויש להימנע מהוצאות מיותרות.
משהתרבו הקרנות והן החלו נגסו בפלח שוק האשראי של הבנקים, רשות שוק ההון ביטוח וחסכון במשרד האוצר פעלה במקביל (ומסיבות נוספות) לקידום חקיקה בתחום ורישוי בתחום האשראי. בהתאם, תוקן חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), תשע"ו-2016 ונקבעה בו חובת רישוי כתנאי למתן האשראי, בתנאי מסוימים.
יוער, כי הסדרה זו של תחום ההלוואות החוץ בנקאיות והעמדת האשראי, סבירה וראויה כשלעצה. עם זאת, לדעת הח"מ (אשר נכח גם בחלק מדיוני וועדת הכספים בהם דנו בחוק הנ"ל ובתקנות הפטור מרישיון למתן אשראי) מעיון בחוק ובתקנות הפטור מרישיון, עולה כי הליך החקיקה וניסוח טיוטת התקנות נעשו ללא חשיבה מספקת, ללא היוועצות ראויה מול גורמים רלבנטיים ותוך התעלמות גסה מהשלכות רוחב ונזקים הן למשק ככלל בדמות פגיעה בתחרות ואי קידום פרויקטים, והן לאלו שהחוק ביקש לכאורה להגן עליהם.
מעל לכל, על פי החוק, בעל הרישיון לא נדרש לעמוד במבחנים כלשהם המעידים על מומחיות, מנהל תקין או תנאי מימון הוגנים, אלא אך ורק בהעמדת הון עצמי, כאשר עם מעט תחכום חשבונאי ניתן לחמוק גם מכך.
משכך, תשומת לבכם, כי אין לראות ברישיון למתן אשראי משום "תו תקן" של הקרן. יש לבחון באופן מקצועי את קרן ההשקעות, באופן שיבטיח הן את התאמת מסלול ההשקעה לפרויקט הספציפי והן את העמדתו בפועל של המימון.
קרן מימון שמכבדת עצמה תפעל בסיוע צוות יועצים פנימי וחיצוני הכולל עורכי דין, כלכלנים ושמאים שיערכו בדיקות נאותות מעמיקות כתנאי להעמדת המימון. בנוסף, הקרן תכלול מנגנון ליווי ופיקוח על הפרויקט לאחר העמדת המימון.
קרן מקצועית גם תימנע ממימון פרויקטים בהם קיים סיכון גבוה או סבירות נמוכה להיתכנותם (במקרה שכזה יכול אמנם היזם לפנות לקרן אחרת, אך בטרם יעשה כן מוצע, כי יבחן מדוע לא אושר הפרויקט שלו. הימנעות מפרויקטים מסוימים עשויה להניב ליזם תועלת רבה יותר מאשר ביצועם, תוך אי סיומם וחשיפה לתביעות ופגיעה במוניטין).
איך מתקדמים
בטרם פנייה לבנק או לקרן השקעות יש לערוך בחינות היתכנות כלכליות ראשוניות לפרויקט. ככל שהקרן תבחר להמשיך ולבחון את אפשרות המימון לפרויקט, היא תדרוש ביצוען של בדיקות מקיפות יותר, שיכללו היבטים כלכלים, שמאים, משפטיים וביצועיים.
לפרטים נוספים ניתן ליצור קשר טלפוני.